Fiscalité de la résidence secondaire et charges de copropriété à Menton
Posséder un pied-à-terre à Menton implique une fiscalité propre aux résidences secondaires, distincte de celle de la résidence principale, ainsi qu'une participation aux charges de copropriété qui reste due que le logement soit occupé ou non. Voici les règles applicables en droit français.
Dernière mise à jour éditoriale : 2026
En bref
- La taxe d'habitation est supprimée sur la résidence principale depuis 2023, mais reste pleinement due sur une résidence secondaire.
- En zone tendue, la commune peut voter une majoration de 5 % à 60 % de la part communale (art. 1407 ter CGI) — taux exact à Menton à vérifier en mairie.
- La plus-value à la revente est imposable, avec exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Les charges de copropriété (générales, spéciales, fonds travaux à 5 % minimum) sont dues intégralement, que le logement soit occupé ou vacant une partie de l'année.
1. La taxe foncière
Due chaque année par tout propriétaire, qu'il occupe ou non son bien, la taxe foncière sur les propriétés bâties reste applicable aux résidences secondaires dans les mêmes conditions qu'à une résidence principale. Elle n'a pas été concernée par la suppression progressive de la taxe d'habitation votée depuis 2018.
Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par la commune de Menton et les collectivités territoriales dont elle dépend (intercommunalité, département).
2. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Depuis 2023, la taxe d'habitation est totalement supprimée pour les résidences principales. Elle demeure en revanche pleinement due pour les résidences secondaires, quel que soit le niveau de revenus du propriétaire.
Menton se situe dans une zone où la tension locative est réelle, ce qui rend plausible l'application d'une majoration par la commune, à l'image de nombreuses villes du littoral méditerranéen. Le taux exact doit toutefois être vérifié auprès du service des impôts ou de la mairie, ces délibérations pouvant évoluer chaque année.
Bon à savoir : le propriétaire (ou l'occupant au 1ᵉʳ janvier) doit déclarer l'usage de son bien via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Une absence de déclaration ou une déclaration inexacte peut être sanctionnée par une amende.
3. La plus-value immobilière en cas de revente
Contrairement à la résidence principale, exonérée de plus-value lors de la revente, une résidence secondaire est en principe soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière (19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, hors surtaxe éventuelle sur les plus-values élevées).
Un système d'abattement pour durée de détention permet une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Ces règles évoluent régulièrement en loi de finances : un point à vérifier avec un notaire au moment de la vente.
4. Les charges de copropriété
Lorsque la résidence secondaire est un lot de copropriété — cas fréquent à Menton, notamment dans les résidences avec parties communes, ascenseur, piscine ou jardin partagé — le propriétaire reste redevable de l'ensemble des charges, indépendamment de son taux d'occupation réel du logement.
Le cadre est fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application de 1967, qui organisent la répartition des charges entre copropriétaires selon leurs tantièmes (quote-part détenue dans l'immeuble).
| Type de charge | Ce qu'elle couvre | Clé de répartition |
|---|---|---|
| Charges générales | Entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, nettoyage, espaces verts | Au prorata des tantièmes généraux de chaque lot |
| Charges spéciales (services collectifs et équipements communs) | Ascenseur, chauffage collectif, piscine, gardiennage | Au prorata de l'utilité objective du service pour chaque lot (un rez-de-chaussée peut être exonéré de la charge d'ascenseur) |
| Fonds travaux (loi ALUR) | Provision obligatoire pour financer les travaux futurs de l'immeuble | Minimum légal de 5 % du budget prévisionnel annuel, versé chaque année |
| Travaux exceptionnels votés en AG | Ravalement, toiture, mise aux normes, rénovation énergétique | Selon la nature des travaux et la clé de répartition votée en assemblée générale |
Le fonctionnement en pratique
- Budget prévisionnel — voté chaque année en assemblée générale, il sert de base au calcul des provisions trimestrielles appelées par le syndic.
- Appels de fonds — le syndic appelle les charges par trimestre ou selon la périodicité votée, indépendamment de l'occupation réelle du logement par son propriétaire.
- Régularisation annuelle — à la clôture de l'exercice, un rapprochement entre charges provisionnées et charges réelles donne lieu à un ajustement (rappel ou remboursement).
- Assemblée générale — chaque copropriétaire, résident permanent ou occasionnel, dispose d'une voix pondérée par ses tantièmes et peut voter à distance ou par procuration en cas d'absence.
Questions fréquentes
La taxe d'habitation existe-t-elle encore pour une résidence secondaire à Menton ?
Oui. Seule la résidence principale en est totalement exonérée depuis 2023. La résidence secondaire reste imposée, avec une majoration possible de 5 % à 60 % si la commune est classée en zone tendue et a voté cette majoration — un point à vérifier précisément pour Menton auprès des services fiscaux.
Doit-on payer les charges de copropriété même si l'on n'occupe le logement que quelques semaines par an ?
Oui, sans exception. Les charges de copropriété sont attachées au lot et non à son taux d'occupation. Un propriétaire absent la majeure partie de l'année reste tenu de régler l'intégralité des charges générales, spéciales et du fonds travaux.
Qu'est-ce que le fonds travaux et est-il obligatoire ?
Institué par la loi ALUR de 2014, le fonds travaux impose à chaque copropriété de constituer une provision annuelle représentant au minimum 5 % du budget prévisionnel, afin d'anticiper le financement des travaux futurs sans recourir systématiquement à des appels de fonds exceptionnels.
Peut-on réduire la fiscalité d'une résidence secondaire en la louant une partie de l'année ?
La location saisonnière génère des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée) imposables, mais n'exonère pas de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires si le logement reste à la disposition du propriétaire une partie de l'année. Une analyse au cas par cas avec un conseiller fiscal ou un notaire est recommandée.
Cette page présente le cadre général de la fiscalité française applicable aux résidences secondaires (impôt sur le revenu, CGI) et le droit de la copropriété (loi du 10 juillet 1965). Elle ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les taux, seuils et délibérations communales évoluent chaque année : toute donnée chiffrée signalée « À VÉRIFIER » doit être confirmée auprès des services fiscaux, de la mairie de Menton, d'un notaire ou d'un syndic avant toute décision.