Tableau de bord immobilier
Prix de l'immobilier à Menton par quartier : tableau de bord 2026
À Menton, le prix d’un appartement ne se comprend jamais avec une seule moyenne. Entre Garavan, le centre-ville, la Vieille-Ville, Borrigo, Careï ou Carnolès, les écarts peuvent être importants alors que les distances restent très courtes.
En juin 2026, Meilleurs Agents estime le prix moyen d’un appartement à Menton autour de 5 214 €/m², avec une fourchette indicative allant d’environ 2 822 €/m² à 8 600 €/m² selon les quartiers et les caractéristiques du bien. SeLoger publie également des repères par rues, avec par exemple des niveaux plus élevés sur le boulevard de Garavan ou l’avenue Porte de France. Ces données donnent une base, mais elles doivent toujours être croisées avec l’état réel du bien, l’étage, la vue, la copropriété et la revente.
À Menton, le bon prix n’est pas seulement une question de mètres carrés. Il dépend de la vue, de l’accès, de la gare, de l’exposition, de la copropriété et du mode de vie que le quartier permet.
Repères par secteur à Menton
| Secteur | Positionnement | À vérifier avant d'acheter |
|---|---|---|
| Garavan | Secteur recherché, proche mer, port et Italie | Vue, terrasse, charges, stationnement, accès à la gare |
| Centre-ville | Très pratique pour vivre à pied | Bruit, étage, ascenseur, état de l’immeuble, proximité commerces |
| Vieille-Ville | Charme patrimonial et forte identité | Escaliers, humidité, travaux, accès, copropriété ancienne |
| Borrigo | Résidentiel, pratique pour vivre à l’année | Surface, charges, commerces, stationnement, confort familial |
| Careï / Val de Gorbio | Plus accessible selon les immeubles | Transports, pente, revente, environnement immédiat |
| Carnolès | Secteur pratique entre Menton et Roquebrune | Gare, commerces, bruit, copropriété, demande locative |
Garavan reste l’un des secteurs les plus recherchés de Menton. La proximité de la mer, du port, de l’Italie et certaines vues dégagées expliquent des prix souvent plus élevés. Mais tous les biens de Garavan ne se valent pas : un appartement avec terrasse, vue mer, ascenseur et stationnement ne se lit pas comme un bien plus éloigné, sombre ou situé dans une copropriété coûteuse.
Le centre-ville attire les acheteurs qui veulent tout faire à pied. Gare, commerces, restaurants, plage, marché et services sont rapidement accessibles. Ce secteur convient bien aux résidences principales, aux pieds-à-terre et aux actifs travaillant à Monaco. La vigilance doit porter sur le bruit, l’étage, l’état de l’immeuble et la luminosité.
La Vieille-Ville fonctionne davantage au coup de cœur. Elle offre un cadre très identifiable, mais aussi des contraintes : escaliers, accès plus compliqués, immeubles anciens, humidité possible et stationnement limité. Le prix doit donc être analysé avec prudence. Le charme ne doit pas faire oublier le coût des travaux ni la facilité de revente.
Borrigo parle davantage aux acquéreurs qui cherchent une vie quotidienne plus simple. On y trouve souvent des biens plus adaptés à l’année, avec des surfaces plus cohérentes et une ambiance plus résidentielle. Pour un premier achat ou une résidence principale, ce secteur peut offrir un bon équilibre entre budget, confort et services.
Careï et le Val de Gorbio peuvent offrir des opportunités plus accessibles, mais il faut regarder la desserte, la pente, la dépendance à la voiture et la demande à la revente. Un prix inférieur à la moyenne n’est intéressant que si le bien reste pratique à vivre.
Carnolès, à la limite de Roquebrune-Cap-Martin, bénéficie d’une position utile pour les actifs et les locataires recherchant un accès pratique aux commerces, à la gare et à Monaco. C’est un secteur à considérer pour un achat rationnel, notamment si l’objectif est la résidence principale ou l’investissement locatif longue durée.
Prix élevé justifié si...
Vue mer, terrasse, étage, ascenseur, stationnement, secteur demandé et copropriété saine.
Prix à négocier si...
Accès difficile, travaux lourds, charges élevées, humidité, mauvais DPE ou copropriété fragile.
À comparer absolument
Quartier, rue, vue, charges, travaux votés, gare, stationnement et potentiel de revente.
L’INSEE rappelle également que Menton compte une part très importante de résidences secondaires et logements occasionnels : 42,1 % en 2023. Cette donnée explique une partie de la tension sur certains secteurs, notamment les biens proches de la mer, du centre et des lieux les plus pratiques pour une résidence secondaire.
Le type de bien compte aussi. Selon Le Figaro Immobilier, les petites surfaces à Menton peuvent afficher des niveaux de prix au mètre carré plus élevés que les grands appartements, notamment pour les studios et deux-pièces. Ce phénomène est logique dans une ville recherchée par les résidences secondaires, les retraités, les actifs monégasques et les investisseurs.
Le conseil que je donne souvent : ne comparez jamais deux appartements à Menton uniquement au prix au mètre carré. Comparez surtout l’accès, l’exposition, la vue, l’état de la copropriété et la facilité de revente.
Mon avis est simple : le marché immobilier mentonnais reste attractif, mais il demande une lecture fine. Garavan valorise la rareté et la vue, le centre privilégie la praticité, la Vieille-Ville joue sur le charme, Borrigo et Careï offrent davantage de rationalité, tandis que Carnolès peut séduire par sa position stratégique. En 2026, acheter à Menton ne consiste pas à chercher le prix le plus bas, mais à comprendre pourquoi un bien mérite son prix.
