analyse  du Prix de l'immobilier à Menton en 2026

Prix de l’immobilier à Menton en 2026 : les vrais chiffres, source par source

Page mise à jour en juin 2026 — prochaine actualisation prévue en octobre 2026, à la publication des nouvelles données DVF

Tags : Prix immobilier · Tendances marché · Comparatif quartiers · Acheter à Menton

Meta title : Prix immobilier Menton 2026 : les vrais chiffres par quartier (source DVF) Meta description : Prix au m², nombre de transactions, évolution sur 5 ans, comparatif par quartier : toutes les données officielles sur le marché immobilier de Menton, sourcées et expliquées. Slug : /observatoire-menton-edition-1-juin-2026 Page parente : /observatoire-marche-immobilier-menton

Pourquoi les sites ne donnent pas tous le même prix à Menton ?

Si vous avez cherché “prix m² Menton” avant d’arriver sur cette page, vous avez probablement trouvé des chiffres très différents selon les sites. SeLoger annonce 5 150 €/m², PAP.fr 4 990 €, Orpi 6 247 €, MeilleursAgents 5 229 €. Soit un écart de plus de 1 200 € entre la source la plus basse et la plus haute pour la même ville, la même année.

Ce n’est pas une erreur. C’est la conséquence de méthodes de calcul différentes, que tout acheteur ou vendeur à Menton devrait comprendre avant de prendre une décision.

Les quatre sources de données immobilières — et ce qu’elles mesurent vraiment

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est la seule source qui contient les prix réellement payés chez le notaire, pas les prix affichés dans les annonces. Elle est publiée gratuitement par l’État français (DGFiP / data.gouv.fr) et mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Son inconvénient : elle a un décalage de 6 mois — les données les plus récentes disponibles à ce jour couvrent le second semestre 2025.

Les portails d’annonces (SeLoger, LeBonCoin, PAP, Bien’ici) calculent leurs prix à partir des biens actuellement en vente — donc des prix demandés, pas des prix vendus. Un bien mis en vente 600 000 € qui se négocie finalement à 540 000 € contribue aux statistiques au prix demandé, pas au prix réel.

Les agrégateurs de données (MeilleursAgents, Orpi/PriceHubble, efficity) croisent DVF, annonces et données d’agences partenaires. Leurs chiffres sont souvent plus réalistes que les portails purs, mais leur méthode varie selon la pondération retenue entre ces sources.

Les notaires de France publient des indices trimestriels officiels (bases BIEN et PERVAL) — les plus fiables statistiquement, mais disponibles uniquement 6 à 9 mois après les transactions et sans détail par quartier pour les petites communes comme Menton.

Les données officielles DVF pour Menton

Voici ce que disent les sources basées sur les transactions réelles notariées (DVF), pas les prix d’annonces :

Prix médian au m² à Menton en 2025 : 5 027 €/m² (toutes typologies confondues, données DVF 2025 — source : ma-rentabilite.fr/ville/menton-06500)

Prix moyen net vendeur en 2024 : 5 003 €/m² (source : ParuVendu, données notaires + DGFiP)

Évolution sur 5 ans : +9,4 % entre 2020 et 2025 (source : ma-rentabilite.fr, données DVF)

Évolution sur 7 ans : +27,1 % — de 4 914 €/m² en 2018 à 6 247 €/m² en 2025 (source : Orpi / PriceHubble — attention, cette source inclut une pondération par annonces qui tire les chiffres vers le haut)

Par type de bien (données DVF 2024-2025)

Source : ParuVendu (notaires + DGFiP), données 2024

Ce que révèle le volume de transactions

854 transactions à Menton en 2024, dont 97 % d’appartements et 3 % de maisons. C’est une donnée importante que les prix au m² ne disent pas seuls : ce volume représente une baisse de 57,5 % en 2 ans par rapport au pic de 2022 (source : Orpi). Le marché mentonnais a nettement ralenti en volume, même si les prix se sont maintenus, voire progressé.

L’appartement 2 pièces (T2) est de loin le bien le plus échangé : 320 ventes en 2024 sur les 854 au total, soit 37 % du marché.

Prix par quartier : les vraies disparités

C’est là que les moyennes communales deviennent trompeuses. À Menton, l’écart entre le quartier le moins cher et le plus cher dépasse 141 % — de 4 113 €/m² dans les secteurs les plus accessibles à plus de 9 908 €/m² dans les plus recherchés (source : ma-rentabilite.fr, données DVF 2025).

Ces fourchettes sont indicatives. Dans chaque quartier, un bien avec vue mer, terrasse et ascenseur peut dépasser de 30 à 50 % la moyenne du secteur.

Ce que révèle la géographie du marché

PAP.fr note une distinction nette entre deux Menton : les quartiers à résidences secondaires dominantes (Garavan, centre-ville), où les prix s’envolent tirés par la demande internationale, et les quartiers à résidents permanents (Haut Borrigo, Vallée de Gorbio, Carei-Monti, Mont Gros), où les prix restent plus accessibles et le marché plus stable.

L’évolution sur 5 ans : un marché haussier mais qui ralentit en volume

En 5 ans (2020-2025), le prix médian DVF a progressé de +9,4 %. C’est inférieur à la hausse observée sur Nice (+15 % sur la même période) ou sur Monaco (marché structurellement différent), mais supérieur à la moyenne du département des Alpes-Maritimes (+2,66 % sur 2 ans selon Orpi).

Ce que les prix ne disent pas : les 854 transactions de 2024 représentent une chute de -57 % par rapport à 2022. Le marché mentonnais est moins liquide qu’il y a deux ans. Les biens bien positionnés (vue mer, terrasse, parking, ascenseur) se vendent vite. Les autres attendent.

Loyers à Menton : le marché locatif en chiffres

Le marché locatif mentonnais est structurellement tendu — 40 annonces de location annuelle seulement sur SeLoger en juin 2026. Les données de loyers disponibles (LeBonCoin, SeLoger, juin 2026) donnent les fourchettes suivantes :

Ces données sont issues des annonces publiées en ligne en juin 2026 — non des loyers DVF (les loyers ne sont pas dans la base DVF).

Rendement locatif brut estimé : pour un T2 acheté 280 000 € et loué 1 000 €/mois, le rendement brut s’établit à environ 4,3 %. Net de charges et de fiscalité, il descend généralement autour de 2,5 à 3 %. Menton n’est pas un marché de rendement locatif — c’est un marché patrimonial.

Comment lire ces chiffres avant d’acheter ou de vendre

Si vous achetez : méfiez-vous des prix au m² basés uniquement sur les annonces — ils reflètent les ambitions des vendeurs, pas les prix réels d’achat. Basez-vous prioritairement sur les données DVF pour votre quartier cible, complétées par des exemples concrets de biens similaires réellement vendus récemment.

Si vous vendez : le ralentissement du volume de transactions (-57 % en 2 ans) ne signifie pas que les prix ont baissé — ils se sont maintenus. En revanche, les délais de vente se sont allongés. Un bien correctement estimé (dans la fourchette DVF réelle de son quartier) se vend. Un bien surestimé reste sur le marché.

La règle d’or à Menton : vue mer, terrasse et parking sont les trois critères qui créent les plus grands écarts entre biens d’un même quartier. Un appartement avec ces trois éléments peut valoir 30 à 50 % de plus qu’un appartement identique en surface sans eux.

Sources utilisées dans cet article

Toutes les données citées sont issues de sources publiques ou professionnelles vérifiables. Aucun chiffre n’est inventé ou estimé sans source.

Questions fréquentes sur les prix immobiliers à Menton

Quel est le vrai prix au m² à Menton en 2026 ? La source la plus fiable — la base DVF des notaires — donne un prix médian de 5 027 €/m² en 2025 pour l’ensemble de la commune. Les portails d’annonces affichent des chiffres plus élevés (4 990 à 6 247 €/m²) parce qu’ils mesurent en partie les prix demandés, pas les prix vendus.

Quel est le quartier le moins cher de Menton ? Les secteurs Haut Borrigo, Vallée de Gorbio et Ciappes-Fossan sont les plus accessibles, avec des appartements autour de 4 100 à 4 500 €/m² selon les données DVF 2025.

Quel est le quartier le plus cher de Menton ? Garavan est le secteur premium — des appartements vue mer y dépassent régulièrement 8 000 à 9 500 €/m² pour les biens les mieux placés.

Les prix ont-ils baissé à Menton en 2024 ? Non — les prix médians se sont maintenus. En revanche, le volume de transactions a chuté de -57 % en 2 ans. Le marché est plus lent, pas moins cher.

Combien coûte un appartement 2 pièces à Menton ? Le T2 est le bien le plus vendu à Menton (320 ventes en 2024 sur 854 au total). Au prix médian de 4 823 €/m², un T2 de 45 m² se négocie autour de 217 000 €. Avec vue mer à Garavan, la même surface peut atteindre 400 000 à 500 000 €.

Cet article sera mis à jour en octobre 2026 lors de la prochaine publication DVF par la DGFiP. Pour une estimation personnalisée de votre bien à Menton : Contactez-nous → Voir aussi : Acheter un appartement à Menton → · Louer à Menton → · Les quartiers de Menton →

Questions fréquentes pour vivre, visiter ou investir à Menton